Marktdaten · Stand September 2026
Kurz gesagt
Die aktuell gültigen Bodenrichtwerte für Nürtingen hat der Gemeinsame Gutachterausschuss im Landkreis Esslingen zum Stichtag 01.01.2025 beschlossen. Für Wohn- und Mischbauflächen in Nürtingen liegt der Durchschnitt der Richtwertzonen bei rund 673 €/m², die teuersten Zonen erreichen bis zu 980 €/m² (Auswertung bodenrichtwerte-deutschland.de, Stand 06/2025). Die Werte für die Kernstadt und die sechs Ortsteile können Sie kostenlos als Karte beim Gutachterausschuss oder in BORIS-BW abrufen. Neue Werte folgen turnusgemäß zum Stichtag 01.01.2027.
Wer in Nürtingen ein Grundstück verkaufen, ein Haus erben oder den Grundsteuerbescheid verstehen will, landet früher oder später beim Bodenrichtwert. Er ist eine der wenigen amtlichen Zahlen am Immobilienmarkt, und trotzdem wird er oft falsch gelesen. In diesem Beitrag erklärt die ImmoKäpsele GmbH, Immobilienmakler in Nürtingen, was der Bodenrichtwert aussagt, wo Sie die Werte für Ihren Stadtteil finden, wie Sie die Karte lesen und was die Zahl für Verkauf und Grundsteuer bedeutet.
Was ist der Bodenrichtwert?
Definition: Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens in Euro pro Quadratmeter für Grundstücke innerhalb einer abgegrenzten Zone (Bodenrichtwertzone), die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Rechtsgrundlage ist § 196 Baugesetzbuch (BauGB).
Drei Punkte sind dabei wichtig:
- Nur der Boden zählt: In bebauten Gebieten wird der Wert so ermittelt, als wäre das Grundstück unbebaut. Haus, Garage und Garten sind nicht enthalten.
- Grundlage sind echte Kaufpreise: Der Gutachterausschuss wertet die notariellen Kaufverträge der zurückliegenden zwei Kalenderjahre aus (Kaufpreissammlung).
- Keine bindende Wirkung: Der Bodenrichtwert ist ein Orientierungswert, kein Verkehrswert für Ihr konkretes Grundstück.
Wer legt die Bodenrichtwerte in Nürtingen fest?
Zuständig ist seit 2021 der Gemeinsame Gutachterausschuss im Landkreis Esslingen mit Sitz in der Ohmstraße 16, 72622 Nürtingen. Er ist ein Zusammenschluss von 2 Großen Kreisstädten, 8 Städten und 28 Gemeinden im Landkreis, darunter Nürtingen, Wendlingen am Neckar, Neuffen, Aichtal, Wolfschlugen und Oberboihingen. Die Bodenrichtwerte werden alle zwei Jahre neu ermittelt. Aktuell gilt der Stichtag 01.01.2025, der vorherige war der 01.01.2023 (Quelle: gutachterausschuss-lkes.de, Stand 09/2026).
Wie hoch sind die Bodenrichtwerte in Nürtingen 2025/2026?
Der Gutachterausschuss veröffentlicht die Werte als Karten, nicht als Durchschnitt pro Stadt. Die folgenden Durchschnittswerte stammen aus einer Auswertung der amtlichen Daten durch bodenrichtwerte-deutschland.de (Daten der Gutachterausschüsse, Lizenz dl-de/by-2-0). Sie geben ein Gefühl für das Preisniveau, ersetzen aber nicht den Blick auf die Zone Ihres Grundstücks.
| Ort | Ø Bodenrichtwert Wohn-/Mischbaufläche | Höchster Zonenwert | Veränderung |
|---|---|---|---|
| Nürtingen | 673 €/m² | 980 €/m² | −2,6 % |
| Unterensingen | 700 €/m² | 820 €/m² | −5,9 % |
| Wolfschlugen | 638 €/m² | 670 €/m² | −1,1 % |
| Wendlingen am Neckar | 635 €/m² | 890 €/m² | −5,9 % |
| Großbettlingen | 624 €/m² | 650 €/m² | −4,4 % |
| Oberboihingen | 523 €/m² | 630 €/m² | −0,9 % |
| Frickenhausen | 479 €/m² | 550 €/m² | −3,8 % |
| Neuffen | 423 €/m² | 540 €/m² | −1,6 % |
| Neckartailfingen | 411 €/m² | 490 €/m² | +1,5 % |
Stichtag 01.01.2025, veröffentlicht 25.06.2025. Veränderung jeweils gegenüber dem vorherigen Wert laut Quelle. Quelle: bodenrichtwerte-deutschland.de auf Basis der Daten der Gutachterausschüsse, abgerufen 09/2026.
Was die Zahlen zeigen: In Nürtingen lag der durchschnittliche Bodenrichtwert für Wohn- und Mischbauflächen zum 01.01.2025 bei rund 673 €/m² und damit etwa auf dem Niveau des vorherigen Stichtags 01.01.2023 (664 €/m²). Zum Vergleich: 2021 waren es laut derselben Auswertung noch 737 €/m². Nach dem Zinsanstieg 2022 haben sich die Bodenwerte im Raum Nürtingen also seitwärts bis leicht rückläufig entwickelt. Die Umlandgemeinden am Albtrauf wie Neuffen, Frickenhausen und Neckartailfingen liegen spürbar darunter, Orte mit direkter Anbindung Richtung Stuttgart wie Unterensingen und Wendlingen teils auf oder über Nürtinger Niveau.
Wie sich die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen entwickelt haben, lesen Sie in unserem Beitrag Immobilienpreise in Nürtingen 2026.
Wo finde ich den Bodenrichtwert für meinen Stadtteil in Nürtingen?
Die amtlichen Werte sind kostenlos online einsehbar. So gehen Sie vor:
- Karte beim Gutachterausschuss öffnen: Auf gutachterausschuss-lkes.de/leistungen/bodenrichtwerte unter „Bodenrichtwertkarten, Stichtag 01.01.2025“ Ihren Ort auswählen.
- Richtige Karte wählen: Für Nürtingen gibt es sieben Karten: die Kernstadt (mit Innenstadt, Roßdorf, Braike, Enzenhardt, Galgenberg und Säer) sowie die Ortsteile Hardt, Neckarhausen, Oberensingen, Raidwangen, Reudern und Zizishausen.
- Grundstück suchen: Die Karte öffnet sich zunächst in niedriger Auflösung. Für Details laden Sie die PDF-Datei in hoher Auflösung herunter und zoomen auf Ihre Straße.
- Alternativ BORIS-BW nutzen: Im landesweiten Portal gutachterausschuesse-bw.de können Sie nach Adresse suchen.
- Für Details den Grundstücksmarktbericht nutzen: Die Bodenrichtwerttabellen mit Strukturdaten erscheinen mit dem Grundstücksmarktbericht 2025 (PDF 60 €, gedruckt 60 € zzgl. 5 € Versand; laut Gutachterausschuss, Stand 09/2026).
Wie lese ich die Bodenrichtwertkarte richtig?
Jede Zone trägt eine Beschriftung, die auf den ersten Blick wie ein Code aussieht. Die Legende des Gutachterausschusses nennt als Beispiel: 350 B ebf W f150.
| Angabe | Bedeutung |
|---|---|
| 350 | Bodenrichtwert in €/m² |
| B | Entwicklungszustand: baureifes Land (weitere: R = Rohbauland, E = Bauerwartungsland, LF = Land- oder Forstwirtschaft) |
| ebf | Beitragssituation: erschließungsbeitrags- und kostenerstattungsbetragsfrei, aber beitragspflichtig nach Kommunalabgabenrecht („frei“ = komplett beitragsfrei, „ebp“ = beitragspflichtig) |
| W | Art der Nutzung: Wohnbaufläche (M = gemischte Baufläche, G = gewerbliche Baufläche, MK = Kerngebiet) |
| f150 | Fläche des Bodenrichtwertgrundstücks in m², also die Grundstücksgröße, auf die sich der Wert bezieht |
Die achtstellige Bodenrichtwertnummer identifiziert die Zone eindeutig. Notieren Sie sie, wenn Sie bei Finanzamt, Bank oder Gutachter nachfragen.
Was ist mein Grundstück in Nürtingen wert? So rechnen Sie grob
Die Faustformel lautet: Bodenwert = Bodenrichtwert × Grundstücksfläche, danach folgen Zu- und Abschläge.
Rechenbeispiel (fiktiv)
Ein 550 m² großes Wohnbaugrundstück liegt in einer Zone mit 700 €/m². Der rechnerische Bodenwert beträgt 550 × 700 € = 385.000 €.
In der Praxis weicht der tatsächliche Wert davon ab. Der Gutachterausschuss nennt ausdrücklich diese Faktoren:
- Lage innerhalb der Zone (Aussicht, Lärm, Hang- oder Tallage, Nähe zum Neckar)
- Entwicklungs- und Erschließungszustand
- Grundstücksgröße und -form: Ein deutlich größeres oder schmales Grundstück erzielt pro Quadratmeter oft weniger
- Neigung und Bodenbeschaffenheit
- Altlasten und Hochwassergefährdung, die im Richtwert nicht enthalten sind
Für ein bebautes Grundstück ist der Bodenwert nur ein Baustein. Hinzu kommen Gebäudewert, Zustand, Energieeffizienz und die aktuelle Nachfrage. Wie eine vollständige Bewertung abläuft, erklären wir in Was ist meine Immobilie in Nürtingen wert?. Eine erste Einschätzung erhalten Sie in wenigen Minuten mit unserer kostenlosen Online-Immobilienbewertung.
Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert für die Grundsteuer in Nürtingen?
In Baden-Württemberg gilt seit 2025 das Bodenwertmodell. Die Grundsteuer hängt dort fast nur vom Boden ab, das Gebäude spielt keine Rolle. Maßgeblich ist der Bodenrichtwert zum 01.01.2022, nicht der aktuelle Wert von 2025.
So wird die Grundsteuer B in Nürtingen berechnet:
- Grundsteuerwert = Grundstücksfläche × Bodenrichtwert (Stichtag 01.01.2022)
- Steuermessbetrag = Grundsteuerwert × Steuermesszahl (1,3 ‰, bei überwiegender Wohnnutzung um 30 % ermäßigt auf 0,91 ‰)
- Grundsteuer = Steuermessbetrag × Hebesatz der Stadt Nürtingen (Grundsteuer B 2026: 218 %)
Rechenbeispiel Grundsteuer (fiktiv)
500 m² × 600 €/m² = 300.000 € Grundsteuerwert. 300.000 € × 0,91 ‰ = 273 € Steuermessbetrag. 273 € × 218 % = 595,14 € Grundsteuer im Jahr.
Der Nürtinger Gemeinderat hat den Hebesatz für 2026 am 18.11.2025 beschlossen (Grundsteuer A: 390 %, Grundsteuer B: 218 %). Die Grundsteuer ist vierteljährlich zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig (Quelle: nuertingen.de, Stand 09/2026).
Ist das Modell rechtmäßig? Der Bundesfinanzhof hat mit Urteilen vom 22.04.2026 (II R 26/24 und II R 27/24) entschieden, dass das Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg verfassungsgemäß ist. Liegt der tatsächliche Wert Ihres Grundstücks um mehr als 30 % unter dem festgestellten Grundsteuerwert, können Sie einen niedrigeren Wert nachweisen, in der Regel per Gutachten. Ob sich das lohnt, klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.
Warum der Bodenrichtwert nicht der Verkaufspreis ist
Ganz ehrlich: Auch wir Makler hören manchmal „Der Bodenrichtwert ist 700, also ist mein Grundstück 700 wert“. Leider (oder zum Glück) ist es komplizierter. Der Richtwert ist ein Durchschnitt aus Verkäufen der vergangenen zwei Jahre und hinkt dem Markt daher hinterher. Ein gut geschnittenes, sonniges Baugrundstück in Nürtingen kann darüber liegen, ein Hanggrundstück mit schwieriger Zufahrt deutlich darunter. Wer verkaufen will, sollte den Bodenrichtwert als Startpunkt sehen, nicht als Preisschild. Wie ein Verkauf Schritt für Schritt abläuft, lesen Sie im Leitfaden zum Hausverkauf in Nürtingen. Und falls die Immobilie aus einem Erbe stammt: Der Bodenwert spielt auch bei der Erbschaftsteuer eine Rolle, mehr dazu in Immobilie geerbt in Nürtingen.
So unterstützt ImmoKäpsele in Nürtingen
Die ImmoKäpsele GmbH, Immobilienmakler in Nürtingen, ermittelt für Eigentümer den Marktwert von Grundstücken, Häusern und Wohnungen und bezieht dabei Bodenrichtwert, Lage, Zuschnitt und aktuelle Vergleichsverkäufe ein. Für den Verkauf erstellen wir aussagekräftige Unterlagen mit Drohnenaufnahmen und 360°-Touren, damit Interessenten Grundstück und Umgebung realistisch einschätzen können. Sie haben einen festen Ansprechpartner vor Ort, von der ersten Bewertung bis zum Notartermin. Mehr zu unseren Leistungen als Immobilienmakler in Nürtingen finden Sie auf unserer Startseite.
Häufige Fragen zum Bodenrichtwert in Nürtingen
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Nürtingen aktuell?
Aktuell gelten die Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2025. Für Wohn- und Mischbauflächen in Nürtingen liegt der Durchschnitt der Zonen bei etwa 673 €/m², die höchsten Zonen erreichen bis zu 980 €/m² (Auswertung bodenrichtwerte-deutschland.de, Stand 06/2025). Der Wert für Ihr Grundstück hängt von der jeweiligen Zone ab und steht in der amtlichen Bodenrichtwertkarte.
Wo kann ich die Bodenrichtwerte für Nürtingen kostenlos einsehen?
Kostenlos einsehbar sind die Bodenrichtwertkarten auf der Website des Gemeinsamen Gutachterausschusses im Landkreis Esslingen (gutachterausschuss-lkes.de) sowie im Landesportal BORIS-BW (gutachterausschuesse-bw.de). Für Nürtingen gibt es eigene Karten für die Kernstadt und die Ortsteile Hardt, Neckarhausen, Oberensingen, Raidwangen, Reudern und Zizishausen.
Wann werden die Bodenrichtwerte in Nürtingen neu festgelegt?
Der Gemeinsame Gutachterausschuss im Landkreis Esslingen ermittelt die Bodenrichtwerte alle zwei Jahre. Nach dem aktuellen Stichtag 01.01.2025 ist der nächste turnusgemäß der 01.01.2027. Die Werte zum Stichtag 01.01.2025 wurden im Juni 2025 veröffentlicht, mit neuen Werten ist daher voraussichtlich im Laufe des Jahres 2027 zu rechnen.
Ändert sich meine Grundsteuer in Nürtingen durch die neuen Bodenrichtwerte?
Nein, nicht automatisch. Für die Grundsteuer in Baden-Württemberg ist der Bodenrichtwert zum 01.01.2022 maßgeblich, festgestellt im Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts. Die jährliche Grundsteuer ändert sich vor allem, wenn die Stadt Nürtingen den Hebesatz anpasst. Für 2026 liegt er bei 218 % für die Grundsteuer B.
Ist der Bodenrichtwert gleich dem Verkehrswert meines Grundstücks?
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für eine Zone und berücksichtigt keine Besonderheiten wie Zuschnitt, Hanglage, Größe oder Altlasten. Der Verkehrswert Ihres Grundstücks in Nürtingen kann darüber oder darunter liegen. Für einen Verkauf empfiehlt sich eine individuelle Bewertung durch einen Makler oder Sachverständigen.
Was bedeutet „ebf“ in der Bodenrichtwertkarte?
„ebf“ steht für erschließungsbeitrags- und kostenerstattungsbetragsfrei, aber beitragspflichtig nach Kommunalabgabenrecht. Die Erschließungskosten sind also im Richtwert enthalten, Abgaben nach Kommunalabgabengesetz (zum Beispiel für Wasser oder Abwasser) können aber noch anfallen. „frei“ bedeutet komplett beitragsfrei, „ebp“ beitragspflichtig.
Kostenlose Bewertung für Ihr Grundstück in Nürtingen
Sie möchten wissen, was Ihr Grundstück oder Ihr Haus in Nürtingen tatsächlich wert ist, jenseits des Bodenrichtwerts? Die ImmoKäpsele GmbH, Ihr Immobilienmakler vor Ort in Nürtingen, erstellt Ihnen eine kostenlose und unverbindliche Bewertung. Starten Sie mit der Online-Immobilienbewertung oder nehmen Sie direkt Kontakt mit uns auf.
Kostenlose Bewertung anfragenQuellen
- Gemeinsamer Gutachterausschuss im Landkreis Esslingen: Bodenrichtwerte, Stichtag 01.01.2025 und Bodenrichtwertkarte Stadt Nürtingen (Legende), abgerufen 09/2026
- Gemeinsamer Gutachterausschuss im Landkreis Esslingen: Grundstücksmarktbericht, abgerufen 09/2026
- BORIS-BW: Bodenrichtwertinformationssystem Baden-Württemberg
- bodenrichtwerte-deutschland.de: Bodenrichtwerte Nürtingen und Nachbargemeinden, Daten der Gutachterausschüsse (dl-de/by-2-0), abgerufen 09/2026
- Stadt Nürtingen: Grundsteuer, Hebesätze 2026, abgerufen 09/2026
- Ministerium für Finanzen Baden-Württemberg: FAQ zur Grundsteuer B, abgerufen 09/2026
- beck-aktuell: BFH billigt Grundsteuermodell Baden-Württemberg (II R 26/24), 20.05.2026
- § 196 BauGB: Bodenrichtwerte
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Bei Fragen zur Grundsteuer oder Erbschaftsteuer wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater.
Autor: Florian Jung, Geschäftsführer der ImmoKäpsele GmbH, Immobilienmakler in Nürtingen
Stand: September 2026
