Auf einen Blick
Kaufpreis Eigentumswohnung Nürtingen: ca. 3.596 €/m² (Stand Juni 2026).
Durchschnittliche Kaltmiete: 12,80 €/m², +4,75 % gegenüber Vorjahr.
Bruttomietrendite: 3,8 – 4,5 % in mittleren bis Top-Lagen.
AfA: 2 % p. a. für Bestandsbauten ab 1925, 3 % für klimafreundliche Neubauten.
Steuerfreier Verkauf: nach 10-jähriger Spekulationsfrist.
Eigenkapitalbedarf: realistisch 10–20 % des Kaufpreises + Nebenkosten (~10 %).
Nach zwei volatilen Jahren wird der Markt 2026 für Kapitalanleger wieder spannend: Eigentumswohnungen in Nürtingen erzielen aktuell Bruttomietrenditen von 3,8 bis 4,5 Prozent – ein Niveau, das in den Hochpreisphasen 2021/2022 nicht erreichbar war. In diesem Leitfaden der ImmoKäpsele GmbH erfahren Sie, welche Renditen in welchem Stadtteil realistisch sind, wie Sie die Zahlen korrekt berechnen, welche steuerlichen Hebel Sie nutzen können und worauf Sie bei der Objektauswahl unbedingt achten sollten.
Warum Nürtingen 2026 für Kapitalanleger attraktiv ist
Der Markt im Raum Nürtingen profitiert von einer seltenen Kombination: stabile Mietnachfrage aus dem Großraum Stuttgart, moderater Kaufpreis-Trend (Wohnungen ~0,6 % unter Vorjahr) und zugleich deutlich gestiegene Mieten (+4,75 % YoY). Das verschiebt das Verhältnis zwischen Kauf und Miete zugunsten von Investoren. Hinzu kommen weiche Faktoren, die die Vermietbarkeit langfristig sichern:
Wirtschaftliche Stärke der Region mit Großarbeitgebern wie Bosch, Heller, Metabo und einer dichten Mittelstandsstruktur
Verkehrsanbindung via B 313, A 8 und S-Bahn-Linie S1 ab Wendlingen
Bildungsstandort mit Hochschule für Wirtschaft und Umwelt – konstante Studentennachfrage
Lebensqualität zwischen Neckar und Schwäbischer Alb
Marktdaten 2026 für Investoren in Nürtingen
Rendite richtig berechnen: Brutto, Netto, Eigenkapital
Die wichtigste Kennzahl bei einer Kapitalanlage ist nicht der Kaufpreis – sondern die Rendite. Drei Werte sollten Sie kennen und sauber unterscheiden:
1. Bruttomietrendite
Die einfachste Kennzahl: Jahreskaltmiete dividiert durch Kaufpreis × 100. Sie ist eine erste Orientierung, sagt aber wenig über die tatsächliche Rendite aus, weil sie weder Kaufnebenkosten noch laufende Kosten berücksichtigt.
2. Nettomietrendite
Realistischer ist die Nettomietrendite: Sie zieht Kaufnebenkosten und nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten ab.
3. Eigenkapitalrendite
Die spannendste Kennzahl für Investoren, weil sie die Hebelwirkung der Finanzierung berücksichtigt. Beispiel: Sie bringen 20 % Eigenkapital (~72.000 €) plus Nebenkosten (~34.000 €), insgesamt rund 106.000 € ein. Bei einer Nettorendite von 3 % und Zinskosten von 3,8 % ergibt sich rechnerisch ein negativer Cashflow im ersten Jahr – die Eigenkapitalrendite kommt aber durch Tilgung und Wertsteigerung trotzdem auf 6–8 % p. a. (Vorsteuerbetrachtung). Wer länger als 10 Jahre hält und steuerfrei verkauft, kann auf zweistellige Renditen kommen.
Welche Stadtteile in Nürtingen für Kapitalanleger taugen
Stadtteil / Ort | Wohnung Kauf €/m² | Wohnung Miete €/m² | Bruttorendite |
|---|---|---|---|
Nürtingen Hardt | ~ 3.700 | ~ 14,00 | ~ 4,54 % |
Nürtingen Zentrum / Oberensingen | ~ 3.550 | ~ 13,50 | ~ 4,56 % |
Nürtingen Reudern | ~ 3.350 | ~ 12,40 | ~ 4,44 % |
Nürtingen Raidwangen | ~ 3.300 | ~ 12,00 | ~ 4,36 % |
Wendlingen am Neckar (S-Bahn) | ~ 3.800 | ~ 13,20 | ~ 4,17 % |
Kirchheim unter Teck | ~ 3.900 | ~ 13,50 | ~ 4,15 % |
Spannend: Die scheinbar günstigen B-Lagen wie Reudern oder Raidwangen liefern oft eine bessere prozentuale Rendite als die teureren A-Lagen. Allerdings ist die Wiedervermietbarkeit in A-Lagen sicherer – ein wichtiger Risikoaspekt.
Finanzierung und Hebelwirkung
Der Charme einer Immobilienkapitalanlage liegt im Fremdkapitalhebel: Sie bewegen ein vielfaches Ihres eigenen Kapitals und profitieren von Wertsteigerung und Mieteinnahmen auf den gesamten Kaufpreis. Die wichtigsten Eckdaten 2026:
LTV (Beleihungsauslauf): übliche 80–90 % des Kaufpreises; einzelne Banken auch 100 % bei sehr guter Bonität (mit Zinsaufschlag)
Zinsbindung 10 Jahre: aktuell 3,8 – 4,3 % für Kapitalanlage-Finanzierungen (etwas höher als für Selbstnutzer)
Tilgung: bei Kapitalanlagen häufig nur 1–2 %, weil die Zinsen voll absetzbar sind und die Tilgung den Steuerhebel reduziert
Eigenkapital: Mindestens die Kaufnebenkosten (~10 %) sollten aus Eigenmitteln gestemmt werden
Steuerliche Aspekte: AfA, Werbungskosten und Spekulationsfrist
AfA – die wichtigste Stellschraube
Die lineare Absetzung für Abnutzung (AfA) mindert Ihre zu versteuernden Mieteinnahmen direkt:
2 % p. a. für Bestandsbauten mit Baujahr ab 1925
2,5 % p. a. für Baujahre vor 1925
3 % p. a. für klimafreundliche Neubauten ab 2023 (KfW-40 mit QNG-Siegel)
Bemessungsgrundlage ist der Gebäudeanteil des Kaufpreises (ohne Grundstücksanteil). Bei einer 359.600 €-Wohnung mit 80 % Gebäudeanteil (287.680 €) bedeutet das 5.754 € jährlich, die Ihr zu versteuerndes Mieteinkommen mindern.
Weitere absetzbare Werbungskosten
Schuldzinsen für die Finanzierung (voll absetzbar)
Nicht umlagefähiges Hausgeld (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage)
Reparaturen und Modernisierungen (bis 4.000 € sofort, größere Maßnahmen über 5 Jahre verteilt)
Fahrtkosten zur Immobilie
Maklergebühren für die Vermietung
Steuerberaterkosten anteilig
Spekulationsfrist
Wer eine vermietete Eigentumswohnung verkauft, muss die 10-jährige Frist beachten: Verkauf innerhalb von 10 Jahren ab Erwerb = Veräußerungsgewinn mit persönlichem Einkommensteuersatz versteuert. Nach Ablauf der 10 Jahre ist der Verkauf einkommensteuerfrei – ein wichtiger Planungshorizont.
Risiken und Stolperfallen
Ehrlich gesagt: Nicht jede Kapitalanlage-Wohnung ist eine gute Idee. Diese fünf Risiken sollten Sie kennen:
Energetisches Risiko: Wohnungen mit Klasse F–H werden 2026 zunehmend schwerer vermietbar und unterliegen wachsenden GEG-Sanierungspflichten.
Sonderumlagen der WEG: Großsanierungen (Dach, Fassade, Aufzug) können fünfstellige Sonderzahlungen auslösen – die Rücklage prüfen!
Mietausfallrisiko: Mietnomaden oder Zahlungsausfälle können Renditen kippen. Sorgfältige Bonitätsprüfung ist Pflicht.
Zinsänderungsrisiko: Nach Ablauf der Zinsbindung kann die Anschlussfinanzierung deutlich teurer ausfallen.
Regulatorische Risiken: Mietpreisbremse, Kappungsgrenzen, neue energetische Vorgaben.
Tipp: Off-Market-Objekte als Schlüssel zur besseren Rendite
Die wirklich attraktiven Renditeobjekte landen oft gar nicht auf ImmoScout24. Etablierte regionale Makler vermitteln Off-Market-Wohnungen direkt an interessierte Investoren – meist zu besseren Konditionen, weil keine Bieterkonkurrenz herrscht. Wer als Kapitalanleger in Nürtingen ernsthaft sucht, sollte sich bei lokalen Maklern auf eine Suchanfragenliste setzen lassen.
Wann lohnt sich der Einstieg?
2026 ist für Kapitalanleger ein interessanter Einstiegszeitpunkt: Bauzinsen pendeln um 3,8 bis 4,3 % (stabilisiert auf hohem Niveau), Kaufpreise sind moderat gegenüber 2022 zurückgekommen, Mieten ziehen kontinuierlich an. Das Verhältnis Kauf/Miete bewegt sich erstmals seit Jahren wieder im rechnerisch sinnvollen Bereich. Wer mindestens 10 Jahre halten kann, profitiert von der Spekulationsfrist und der Tilgungswirkung.
Sie suchen eine Kapitalanlage-Immobilie in Nürtingen?
Sprechen Sie mit uns – wir kennen den lokalen Markt, vermitteln Off-Market-Objekte und prüfen mit Ihnen Lage, Rendite und Zustand.
Häufige Fragen zur Eigentumswohnung als Kapitalanlage (FAQ)
Lohnt sich eine Eigentumswohnung in Nürtingen 2026 als Kapitalanlage?
Im Raum Nürtingen liegen die Bruttomietrenditen für Eigentumswohnungen 2026 bei rund 3,8 bis 4,5 Prozent – Werte, die in den Hochpreisphasen 2021/2022 nicht erreichbar waren. Kombiniert mit jährlichen Mietsteigerungen von zuletzt ~4,75 % und stabilen Stadtteillagen ist der Einstieg attraktiv – vorausgesetzt, Lage, Energieklasse und Zustand stimmen. Top-Lagen wie Hardt oder Roßdorf liefern den oberen Renditebereich, B-Lagen wie Reudern oder Raidwangen den günstigeren Einstieg.
Wie berechne ich die Mietrendite einer Eigentumswohnung?
Die Bruttomietrendite ergibt sich aus: Jahreskaltmiete dividiert durch Kaufpreis × 100. Beispiel: 100 m² × 12,80 €/m² × 12 Monate = 15.360 € Jahresmiete; Kaufpreis 100 m² × 3.596 €/m² = 359.600 €. Bruttorendite = 15.360 / 359.600 × 100 = 4,27 %. Realistisch ist allerdings die Nettomietrendite, bei der Sie Kaufnebenkosten, nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten und Instandhaltungsrücklage abziehen – diese liegt typischerweise 0,7 bis 1,2 Prozentpunkte unter der Bruttorendite.
Welche Kaufnebenkosten kommen auf mich zu?
In Baden-Württemberg fallen für Käufer zusätzlich zum Kaufpreis an: Grunderwerbsteuer 5,0 %, Notar- und Grundbuchkosten 1,0 bis 1,5 % sowie Maklerprovision (marktüblich 3,57 % inkl. MwSt., Käuferanteil). Summe: rund 9,5 bis 10,1 % des Kaufpreises. Bei einer 360.000 €-Wohnung sind das also zusätzlich rund 34.000 bis 36.000 €. Diese Nebenkosten sollten Sie idealerweise aus Eigenkapital decken.
Wie hoch ist die AfA bei einer vermieteten Eigentumswohnung?
Die lineare Absetzung für Abnutzung (AfA) für vermietete Bestandsimmobilien beträgt 2 % pro Jahr für Baujahre nach 1925 und 2,5 % für Baujahre vor 1925. Seit 2023 gilt für klimafreundliche Neubauten eine erhöhte lineare AfA von 3 %. Bemessungsgrundlage ist der Gebäudeanteil des Kaufpreises (ohne Grundstücksanteil). Die AfA mindert Ihre zu versteuernden Mieteinnahmen direkt und ist einer der wichtigsten Steuerhebel bei Kapitalanlage-Immobilien.
Welche Stadtteile in Nürtingen eignen sich am besten für Kapitalanleger?
Für Vermietung besonders gefragt sind die zentrumsnahen Lagen (Innenstadt, Oberensingen) – wegen kurzer Wege und guter ÖPNV-Anbindung. Hardt liefert die höchsten Mieten, aber auch die höchsten Kaufpreise – die Rendite ist solide, aber nicht spitzenmäßig. Reudern, Raidwangen und Zizishausen bieten den günstigeren Einstieg mit gut funktionierender Mietnachfrage. Wendlingen am Neckar mit S-Bahn-Anschluss S1 ist für Pendler stark gefragt – sehr stabile Vermietbarkeit.
Brauche ich Eigenkapital, um eine Eigentumswohnung zu finanzieren?
Banken finanzieren Kapitalanlage-Immobilien 2026 üblicherweise bis 80–90 % des Kaufpreises (LTV). Die Kaufnebenkosten (rund 10 %) müssen Sie zusätzlich aus Eigenkapital aufbringen. Für eine 360.000 €-Wohnung bedeutet das mindestens 36.000–72.000 € Eigenkapital – plus Kaufnebenkosten ca. 35.000 €. Vollfinanzierungen ohne Eigenkapital sind möglich, aber nur bei sehr guter Bonität und meist mit deutlichem Zinsaufschlag.
Was sind die größten Risiken bei einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage?
Die wichtigsten Risiken: Mietausfall durch Leerstand oder Mietnomaden, Sonderumlagen der WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) für größere Sanierungen, Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung, gesetzliche Änderungen (Mietpreisbremse, GEG-Sanierungspflichten) und Bewirtschaftungsrisiken. Mindern lassen sich diese Risiken durch sorgfältige Standortwahl, gründliche Mieter-Bonitätsprüfung, eine solide Instandhaltungsrücklage und ausreichende Eigenkapitalreserve.
Wann ist der Verkauf einer als Kapitalanlage genutzten ETW steuerfrei?
Wer eine vermietete Eigentumswohnung verkauft, muss die 10-jährige Spekulationsfrist beachten: Verkauft man innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb, fällt auf den Veräußerungsgewinn Spekulationssteuer in Höhe des persönlichen Einkommensteuersatzes an. Nach Ablauf der 10 Jahre ist der Verkauf einkommensteuerfrei – ein wichtiger Planungsfaktor für Kapitalanleger.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information (Stand Juni 2026) und ersetzt keine individuelle Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Rendite-Beispiele sind vereinfacht und können von der individuellen Situation abweichen. Quellen u. a.: lokale Marktanalysen ImmoKäpsele GmbH, ImmoScout24, Engel & Völkers, Statista, EStG.
