Ratgeber für Verkäufer · Stand Oktober 2026
Kurz gesagt
Wer in Nürtingen ein Grundstück verkaufen will, sollte zuerst das Baurecht klären (Bebauungsplan oder § 34 BauGB), denn es bestimmt den Preis stärker als die Größe. Als Orientierung dient der Bodenrichtwert: Für Wohn- und Mischbauflächen in Nürtingen lag er zum Stichtag 01.01.2025 im Schnitt bei rund 673 €/m², in den teuersten Zonen bei bis zu 980 €/m² (bodenrichtwerte-deutschland.de, abgerufen 10/2026). Liegt der Erwerb weniger als zehn Jahre zurück, kann der Gewinn steuerpflichtig sein.
Ein unbebautes Grundstück wirkt auf den ersten Blick wie die einfachste Immobilie der Welt: kein Dach, keine Heizung, kein Energieausweis. In der Praxis entscheidet beim Grundstücksverkauf aber gerade das, was man nicht sieht: Was darf hier gebaut werden? Ist das Grundstück erschlossen? Liegen Baulasten oder Altlasten darauf? In diesem Ratgeber erklärt die ImmoKäpsele GmbH, Immobilienmakler in Nürtingen, wie Sie den Wert Ihres Grundstücks in Nürtingen realistisch einschätzen, welche Unterlagen Sie brauchen, wie der Verkauf abläuft und welche Kosten und Steuern anfallen.
Was ist mein Grundstück in Nürtingen wert?
Den ersten Anhaltspunkt liefert der Bodenrichtwert des Gemeinsamen Gutachterausschusses im Landkreis Esslingen (Ohmstraße 16, 72622 Nürtingen). Er wird alle zwei Jahre aus tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen ermittelt. Aktuell gilt der Stichtag 01.01.2025.
- Durchschnitt Nürtingen: rund 673 €/m² für Wohn- und Mischbauflächen (Stichtag 01.01.2025)
- Höchster Zonenwert: bis zu 980 €/m²
- Entwicklung: gegenüber dem Stichtag 01.01.2023 (664 €/m²) etwa seitwärts, 2021 lag der Schnitt laut derselben Auswertung noch bei 737 €/m²
(Quelle: bodenrichtwerte-deutschland.de auf Basis der Daten der Gutachterausschüsse, abgerufen 10/2026)
Wo Sie den Wert für Ihre Zone in der Kernstadt oder in Hardt, Neckarhausen, Oberensingen, Raidwangen, Reudern und Zizishausen finden und wie Sie die Karte lesen, haben wir ausführlich im Beitrag Bodenrichtwert Nürtingen 2026 erklärt.
Warum der Verkaufspreis vom Bodenrichtwert abweicht
Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt für eine ganze Zone. Ihr Grundstück kann deutlich darüber oder darunter liegen. Die wichtigsten Stellschrauben:
- Baurecht: Wie viele Wohneinheiten, Vollgeschosse und welche Grundfläche zulässig sind (GRZ/GFZ), bestimmt, was ein Käufer oder Bauträger daraus machen kann.
- Zuschnitt und Topografie: Ein schmales Handtuchgrundstück oder eine steile Hanglage verteuert das Bauen, das drückt den Preis.
- Erschließung: Sind Straße, Wasser, Abwasser und Strom vorhanden und abgerechnet? Offene Beiträge zieht ein Käufer vom Preis ab.
- Belastungen: Baulasten, Wegerechte, Leitungsrechte oder Altlastenverdacht senken den Wert, oft erheblich.
- Lage im Detail: Aussicht Richtung Alb, Lärm von B 313 oder Bahnlinie, Nähe zum Neckar (Hochwasserkarten prüfen).
Für eine erste Einschätzung können Sie unsere kostenlose Online-Immobilienbewertung nutzen. Bei Grundstücken mit Teilungs- oder Bauträgerpotenzial lohnt sich eine Bewertung vor Ort.
Was darf auf meinem Grundstück gebaut werden?
Das ist die Frage, die jeder Käufer zuerst stellt. Im Baugesetzbuch gibt es drei Fälle:
| Situation | Rechtsgrundlage | Was das für den Verkauf bedeutet |
|---|---|---|
| Grundstück liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplans | § 30 BauGB | Klare Vorgaben, hohe Planungssicherheit für Käufer. Bebauungsplan unbedingt dem Exposé beilegen. |
| Grundstück im bebauten Ortsteil ohne Bebauungsplan | § 34 BauGB | Bebauung muss sich in die Umgebung „einfügen“. Eine Bauvoranfrage schafft Klarheit und kann den Preis absichern. |
| Grundstück außerhalb des Ortes (z. B. Wiese, Gütle) | § 35 BauGB | Wohnbebauung in der Regel nicht zulässig. Verkauf meist als Garten-, Freizeit- oder Landwirtschaftsfläche zu deutlich niedrigeren Preisen. |
Die rechtskräftigen Bebauungspläne veröffentlicht die Stadt Nürtingen online. Einsehen können Sie sie außerdem im Bürgerbüro Bauen im Technischen Rathaus, Marktstraße 1 (Quelle: nuertingen.de, abgerufen 10/2026). Lohnenswert ist auch ein Blick auf die laufenden Verfahren: Derzeit sind unter anderem die Bebauungspläne „Westlich der Unterensinger Straße“, „Rammerttal I“, „Steigbrönnle“ und „Hauffstraße Süd“ in Aufstellung. Liegt Ihr Grundstück in oder neben einem solchen Gebiet, kann sich die Bebaubarkeit künftig ändern.
Wie läuft ein Grundstücksverkauf in Nürtingen ab? Schritt für Schritt
- Grundbuchauszug besorgen: Er zeigt Eigentümer, Flurstücksnummer, Größe sowie Rechte und Lasten in Abteilung II und III.
- Baurecht klären: Bebauungsplan oder § 34 BauGB prüfen, bei Unsicherheit Bauvoranfrage beim Baurechtsamt der Stadt Nürtingen stellen.
- Belastungen prüfen: Baulastenverzeichnis, Altlastenkataster beim Landratsamt Esslingen, Leitungsrechte, Erschließungsstand.
- Wert ermitteln: Bodenrichtwert als Basis, dann Zu- und Abschläge für Zuschnitt, Baurecht und Belastungen. Bei Erbengemeinschaften oder Scheidung ist oft ein Verkehrswertgutachten sinnvoll.
- Zielgruppe festlegen: Privater Bauherr, Bauträger oder Nachbar? Ein Bauträger rechnet anders als eine Familie, die ein Einfamilienhaus bauen will.
- Exposé erstellen: Lageplan, Bebauungsplan, Fotos und Luftaufnahmen. Bei Grundstücken zeigen Drohnenbilder Zuschnitt und Umgebung besser als jedes Foto vom Gehweg.
- Vermarkten und Besichtigungen: Interessenten prüfen, Finanzierungsnachweis anfordern.
- Kaufvertrag beim Notar: Der Notar entwirft den Vertrag, holt die Erklärung der Stadt zum gemeindlichen Vorkaufsrecht (§§ 24 ff. BauGB) ein und veranlasst die Auflassungsvormerkung.
- Kaufpreiszahlung und Übergabe: Nach Zahlung wird der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Welche Unterlagen brauche ich für den Grundstücksverkauf?
| Unterlage | Wo erhältlich (Nürtingen) |
|---|---|
| Aktueller Grundbuchauszug | Zentrales Grundbuchamt oder über Ihren Notar |
| Amtlicher Lageplan / Flurkarte | Vermessungsbehörde oder öffentlich bestellter Vermessungsingenieur |
| Bebauungsplan mit textlichen Festsetzungen | Stadt Nürtingen, online oder Bürgerbüro Bauen |
| Auskunft Baulastenverzeichnis | Baurechtsamt der Stadt Nürtingen |
| Auskunft Altlastenkataster | Landratsamt Esslingen |
| Nachweis über Erschließungsbeiträge | Stadt Nürtingen bzw. eigene Bescheide |
| Bodenrichtwert und ggf. Bodengutachten | BORIS-BW, Gutachterausschuss; Gutachten von Baugrundsachverständigen |
| Bei Erbschaft: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll | Nachlassgericht bzw. Notar |
Grundstück teilen und verkaufen: Was gilt in Baden-Württemberg?
Wer in Nürtingen einen großen Garten neben dem eigenen Haus hat, kann daraus unter Umständen einen Bauplatz machen. Wichtig zu wissen:
- Eine Teilung braucht in Baden-Württemberg keine Genehmigung. Bei bebauten Grundstücken muss sie aber der unteren Baurechtsbehörde zwei Wochen vorher angezeigt werden (§ 8 LBO BW).
- Durch die Teilung dürfen keine baurechtswidrigen Zustände entstehen, etwa zu geringe Abstandsflächen zum bestehenden Haus.
- Für die neue Grenze brauchen Sie einen Vermessungsingenieur oder das Vermessungsamt; die Kosten trägt meist der Verkäufer.
- Klären Sie vorher, ob der neue Bauplatz eine eigene Zufahrt und eigene Anschlüsse bekommen kann.
Welche Kosten und Steuern fallen beim Grundstücksverkauf an?
| Posten | Wer zahlt üblicherweise? | Hinweis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Käufer | In Baden-Württemberg 5,0 % des Kaufpreises (seit 05.11.2011) |
| Notar und Grundbuch | Käufer | Nach Gerichts- und Notarkostengesetz, abhängig vom Kaufpreis |
| Löschung bestehender Grundschulden | Verkäufer | Nur falls im Grundbuch noch Grundschulden eingetragen sind |
| Vermessung bei Teilung | meist Verkäufer | Verhandelbar |
| Maklerprovision | frei vereinbar | Die gesetzliche Teilung (§§ 656a ff. BGB) gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser, nicht für unbebaute Grundstücke |
| Spekulationssteuer | Verkäufer | Nur bei Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb (siehe unten) |
Wie Maklerkosten in Nürtingen konkret aussehen, lesen Sie in Was kostet ein Immobilienmakler in Nürtingen?.
Wann muss ich den Gewinn versteuern?
Private Veräußerungsgeschäfte mit Grundstücken sind steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Der Gewinn wird dann mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Die Ausnahme für selbst genutzte Wohnimmobilien greift bei einem unbebauten Bauplatz in aller Regel nicht. Bei geerbten Grundstücken zählt der Erwerbszeitpunkt des Erblassers. Wer mehrere Grundstücke in kurzer Zeit verkauft oder teilt und einzeln veräußert, sollte zudem das Thema gewerblicher Grundstückshandel mit einem Steuerberater besprechen.
Was kostet ein unbebautes Grundstück an Grundsteuer?
Seit 2025 gilt in Baden-Württemberg das Bodenwertmodell. Für ein unbebautes Grundstück gibt es keine Ermäßigung für Wohnnutzung, die Steuermesszahl beträgt 1,3 ‰. Die Stadt Nürtingen erhebt 2026 einen Hebesatz von 218 % für die Grundsteuer B; eine gesonderte Grundsteuer C für baureife Grundstücke weist die Stadt auf ihrer Website nicht aus (Stand 10/2026).
Rechenbeispiel (fiktiv): 500 m² × 700 €/m² Bodenrichtwert (Stichtag 01.01.2022) = 350.000 € Grundsteuerwert. 350.000 € × 1,3 ‰ = 455 € Messbetrag. 455 € × 218 % = rund 992 € Grundsteuer pro Jahr. Ein Grundstück, das nur „liegt“, kostet also jedes Jahr Geld.
Wie ist die Lage am Nürtinger Grundstücksmarkt 2026?
Bauland ist in Nürtingen knapp, aber Käufer rechnen seit dem Zinsanstieg 2022 genauer. Zwei Beobachtungen aus öffentlichen Quellen:
- Die Stadt verkauft selbst Bauplätze im Höchstgebotsverfahren: Aktuell schreibt der Eigenbetrieb Stadtentwicklung Nürtingen einen Bauplatz im Gebiet Grubwasen in Oberensingen und zwei Bauplätze an der Galgenbergstraße aus, Gebote sind bis 15. November 2026 möglich. Weitere Bauplätze, unter anderem in Oberensingen und Neckarhausen, sind angekündigt (Quelle: stadtentwicklung-nuertingen.de, abgerufen 10/2026). Private Verkäufer stehen damit im direkten Wettbewerb.
- Die Nachfrage ist preissensibel: Bereits 2023 musste die Stadt Bauplätze im Baugebiet Äußerer Egert in Raidwangen und im Gebiet Käppele-Böllat in Neckarhausen neu ausschreiben, weil der Verkauf schleppend lief (Nürtinger Zeitung, 20.04.2023).
Für Sie als Verkäufer heißt das: Ein realistisch bepreistes Grundstück mit klarem Baurecht und vollständigen Unterlagen verkauft sich. Ein überteuertes Angebot ohne Bebauungsplan im Exposé bleibt dagegen liegen. Oder, wie man bei uns sagt: Mit „des mache mer scho“ allein verkauft sich kein Bauplatz.
Checkliste: Grundstück in Nürtingen verkaufen
- ☐ Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
- ☐ Flurkarte und Flurstücksnummer
- ☐ Bebauungsplan oder Einschätzung nach § 34 BauGB
- ☐ Bodenrichtwert und Zone notiert
- ☐ Baulasten- und Altlastenauskunft
- ☐ Erschließungsstand und Beitragsbescheide
- ☐ Anschaffungsdatum und Kaufpreis (wegen Zehnjahresfrist)
- ☐ Bei Teilung: Vermessung und Anzeige an das Baurechtsamt
- ☐ Zielgruppe und Preisstrategie festgelegt
So unterstützt ImmoKäpsele in Nürtingen
Die ImmoKäpsele GmbH aus Nürtingen begleitet Grundstückseigentümer vom ersten Blick in den Bebauungsplan bis zum Notartermin. Wir ermitteln einen marktgerechten Preis auf Basis von Bodenrichtwert, Baurecht und aktueller Nachfrage, besorgen die nötigen Unterlagen und zeigen Ihr Grundstück mit Drohnenaufnahmen so, dass Käufer Zuschnitt und Umgebung sofort verstehen. Bei Bedarf sprechen wir gezielt Bauträger und Bauherren aus der Region an. Sie haben einen festen Ansprechpartner vor Ort in der Max-Eyth-Straße 21. Mehr über uns als Immobilienmakler in Nürtingen erfahren Sie auf unserer Startseite.
Häufige Fragen zum Grundstücksverkauf in Nürtingen
Wie viel ist ein Bauplatz in Nürtingen pro Quadratmeter wert?
Als Orientierung dient der Bodenrichtwert. Für Wohn- und Mischbauflächen in Nürtingen lag er zum Stichtag 01.01.2025 im Schnitt bei rund 673 €/m², in den teuersten Zonen bei bis zu 980 €/m² (bodenrichtwerte-deutschland.de, abgerufen 10/2026). Der tatsächliche Preis hängt von Baurecht, Zuschnitt, Erschließung und Belastungen ab und kann deutlich abweichen.
Muss ich beim Verkauf eines Grundstücks Steuern zahlen?
Wenn Sie das Grundstück vor weniger als zehn Jahren gekauft haben, ist der Gewinn in der Regel als privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG steuerpflichtig. Nach zehn Jahren ist der Verkauf für Privatpersonen grundsätzlich steuerfrei. Die Grunderwerbsteuer von 5,0 % in Baden-Württemberg zahlt üblicherweise der Käufer. Lassen Sie Ihren Einzelfall von einem Steuerberater prüfen.
Darf ich meinen Garten in Nürtingen abteilen und als Bauplatz verkaufen?
Grundsätzlich ja. In Baden-Württemberg braucht die Teilung keine Genehmigung, sie muss bei bebauten Grundstücken aber zwei Wochen vorher dem Baurechtsamt angezeigt werden (§ 8 LBO BW). Entscheidend ist, ob der neue Bauplatz nach Bebauungsplan oder § 34 BauGB bebaubar ist und Abstandsflächen eingehalten werden. Eine Bauvoranfrage schafft Sicherheit.
Wo finde ich den Bebauungsplan für mein Grundstück in Nürtingen?
Die Stadt Nürtingen stellt rechtskräftige Bebauungspläne auf ihrer Website bereit. Alternativ können Sie die Pläne im Bürgerbüro Bauen im Technischen Rathaus, Marktstraße 1, einsehen. Gibt es für Ihr Grundstück keinen Bebauungsplan, richtet sich die Bebaubarkeit nach § 34 oder § 35 BauGB.
Wie lange dauert ein Grundstücksverkauf in Nürtingen?
Das hängt vor allem von der Vorbereitung ab. Sind Baurecht, Unterlagen und Preis klar, dauert die Vermarktung oft nur wenige Wochen bis Monate. Nach der Beurkundung vergehen bis zur Eigentumsumschreibung meist noch einige Wochen, weil der Notar unter anderem die Vorkaufsrechtserklärung der Stadt und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts einholen muss.
Kostenlose Einschätzung für Ihr Grundstück in Nürtingen
Sie überlegen, ein Grundstück oder einen Bauplatz in Nürtingen zu verkaufen? Die ImmoKäpsele GmbH, Ihr Immobilienmakler vor Ort in Nürtingen, prüft Baurecht und Marktwert und gibt Ihnen eine kostenlose, unverbindliche Einschätzung. Starten Sie mit der Online-Immobilienbewertung oder nehmen Sie direkt Kontakt mit uns auf.
Kostenlose Bewertung anfragenQuellen
- bodenrichtwerte-deutschland.de: Bodenrichtwerte Nürtingen, Daten der Gutachterausschüsse (dl-de/by-2-0), Stichtag 01.01.2025, abgerufen 10/2026
- Gemeinsamer Gutachterausschuss im Landkreis Esslingen: Bodenrichtwerte, abgerufen 10/2026
- BORIS-BW: Bodenrichtwertinformationssystem Baden-Württemberg
- Stadtentwicklung Nürtingen: Unbebaute Grundstücke (Bauplatzausschreibungen), abgerufen 10/2026
- Stadt Nürtingen: Bebauungspläne, laufende Verfahren, abgerufen 10/2026
- Stadt Nürtingen: Grundsteuer, Hebesätze 2026, abgerufen 10/2026
- Nürtinger Zeitung: Nürtingen schreibt Bauplätze neu aus, 20.04.2023
- § 8 Landesbauordnung Baden-Württemberg: Teilung von Grundstücken
- § 23 Einkommensteuergesetz: Private Veräußerungsgeschäfte
- §§ 30, 34, 35 und 24 Baugesetzbuch: BauGB
- finanz.de: Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg, abgerufen 10/2026
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Bei Fragen zu Spekulationssteuer, gewerblichem Grundstückshandel oder Vertragsgestaltung wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater, Notar oder Rechtsanwalt.
Autor: Florian Jung, Geschäftsführer der ImmoKäpsele GmbH, Immobilienmakler in Nürtingen
Stand: Oktober 2026
